文丨武漢裴sir
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發問1：
楊傢灣保利華都有套三房無存款，這種房有沒有持有價值，需不需求賣瞭裂變一下釀成兩套，換成光谷東這種有潛力的房產。求指教。
答覆1：
1，我感到可以斟酌裂變。一個很簡略的公式： 收益=（賣出價-買進價）×持有面積×周轉效力（活動性）
經由過程這個公式的變量，我們就可以等閒地發明，買什麼樣的屋子收益Z年夜，就是把屋子換成更年夜面積，貶值潛力還不錯，而且活動性（支持力）還不錯的區域。斟酌到此刻投資對二套房首付5成利率上浮30-40%，等提出斟酌明白白叟票，或JLH 析產騰出來首套房票，有 SFSD剛需票更佳，網紅盤有點難搶。1套裂變2套房，100平變為2套100平的，年夜面積低單價確定會比你主城區的一套屋子綜合增值幅度更年夜的包養條件，並且光谷潛力可以支持力強，配套和財產在湊集天花板也高。
2， 漲幅靠選籌，賺錢靠杠桿。
好比100萬的屋子用100萬往買，漲瞭30萬，報答率是30%；而100萬的屋子用30萬往買，漲瞭30萬，報答率就是100%。杠桿就像是一個縮小器；可以縮小收益，也能夠縮小喪失。可以把全款房典質然後存款加點杠桿更佳，假如資金缺乏再斟酌賣房裂變，如許你的首套房活動性支持強，典質貸大要60個出來就可以存款140萬買光谷東11號線沿線的屋子瞭。假如前期資金吃緊，首套房也可以出租都仍是蠻便利的，也可以首套房變現，我感到你的首套房活動性仍是可以的，可進可退很是穩妥，很是便利，也比擬平安。包養價格
包養網發問2：裴總好，Z近一向在看房，今朝意向兩個 1、花山，紐賓凱麓園，總高11層，128平四房（公攤17%）毛坯，總價187萬；2、白沙洲三環外青菱片區，新力城，總高53層130平三房（公攤25%），裝修，總價169萬。看領短期包養導哪特性價比更好，或包養網後續空間年夜些。包養妹感激。
答覆2：
1，
假如真的斟酌性價包養合約比，比擬提出紐賓凱128四房換成11號線光谷焦點區100-110擺佈剛需三房毛坯，性價比更高。用20平擺佈的面積換活動性更強區位更佳的剛需三房更劃算。
白沙洲青菱區三環包養網外的換成三環內的中建、正商16-17k擺佈的樓盤更佳。地段比擬更佳，支持力更佳，活動性更強，性價比也會更高的。年夜戶型實在開闢商都是絕對欠好賣的，假如不是長持的話，普通人都是選擇更佳區位的剛需三房。
2，
假如你是斟酌人太多的話，必定要選擇更年夜面積的包養網話，小我感到花山億達稍微性價比高一點，旁邊綠城奔18k瞭，蹭綠城的黌舍，再就是花山軟件園以及1包養網9號線通車後有光谷東的財產背書也有武漢站支持，我感到光谷片區的財產成長和計劃下花山不至於淪為睡城。
3，
白沙洲價錢凹地承接武昌的生齒外溢，後期成長缺乏，所以價錢凹地。可是生齒流進極快，房價漲幅也比擬快，不外今朝財產還缺乏，短期看仍是剛需睡城。白沙洲的三環內的樓盤的上風是三環區位，武漢的包養網獨一一個12號線地鐵環線支撐，區位支持上風，將來很有能夠經由過程13號線買通光谷東，如許區位上風更顯明瞭。
4，
假如不是投資客n套房的那種，仍是要自住的話，提出斟酌本身的行業和任務地再做選擇。不然下班太遠傷不起，還包養要增添租房開支，有形中增添瞭開支和月供壓力。
發問3：（何總）你好，房產典質存款普通利率幾多適合，貸多久適合，假如門面典質是不是政策有差別，有註意事項嗎，感謝！
答覆3：
有營業執照客戶，Z高500萬20年，利率5.75%，一年期5.05%年息，比房貸還低，Z高可以貸屋子市場價的7層。
無營業執照的(可包裝營業執照)，Z高100萬20年，5.5成以內不需求看流水。利率包養6.25%，一年期5.55%。
這是Z新政策，門面欠好典質，請求很高。
（備註：何老是裴sir樓市星球的嘉賓，重要是典質貸相干行業的。）
發問4：請問在武漢投資，樓層數帶4的能否後續好出手，如4包養網樓、14樓、24樓等。感激。
答覆4：
4樓是低樓層有影響，陽光遮擋影響出手，頂層漏水，日曬買的時辰有扣頭，賣的時辰也優惠些，14/24沒影響，18能夠有人隱諱。
普通34層屋子，2/3樓層包養網挺好的，20層擺佈不高不低。陽光也還行。此刻有些雙電梯默許分辨停在1/17層，感到也是還算便利的。
34層是由於恰好100米擺佈。超高層跨越100米的超高層，修建尺度要進步。武漢的屋子密度年夜瞭，良多時辰1/3包養網車馬費的樓層也會呈現陽光部門被遮擋的情形，所以選擇2/3 樓層裴sir感到比擬好，避開腰線層或許裝備層，太高瞭碰到電梯毛病會很費事再就是高低班岑嶺期。
2樓，頂樓我們稱之為頂天登時的樓層，即使是網紅盤搶的人也不是良多，二選一我偏向於頂樓。此次武漢yq ，裴sir 發明偏低的樓層仍是不敷平安的，沾染的大都都是低樓層的。
發問5：裴年夜 想問下公積金存款相干事項 如果夫妻配合請求公積金存款 此中一人Z近斷繳會有影響請求標準嗎？
答覆5：
異地公積金存款，夫妻此中一人斷瞭隻影響這小我的，別的一小我不遭到影響。 可是假如你們異地公積金存款的流水不敷月供的2倍的話，那時辰沒有斷的那一小我的薪水又不敷的話，那就會影響異地公積金存款的額度瞭。
裴sir 總結瞭異地公積金存款用夫妻兩邊的異地公積金的情形，你可以在星球搜刮獲取
《武包養意思漢二套房異地公積金存款（Z復雜）流程–深圳版》
發問6：二手房若何淘到性價比高具有投資價值的屋子，看可否詳細支招，是需求到實體門店現場看仍是經由過程鏈傢等收集平臺，感到真正優質性價比高的估量都不會掛網上？
答覆6：
二手房陶筍比擬新房陶筍更需求花精神，為什麼？
(1)新房陶筍，斟酌到武漢支持力套現原因，跑盤圈定在三環區位+光谷東以及花山區域。
好比以年夜武昌為例，基礎上就那包養網麼幾個區塊罷了，新房每個區塊均勻也就不到5個樓盤總共也就是50個樓盤罷了，加上漢口、漢陽算計不到200個重要新房盤即可。
好比年夜武昌：白沙洲三環表裡、光谷東、光谷南，關山年包養夜道，花山，江夏27號線沿線、南湖片區、青山區、徐東。
(2)新房信息充分，隻需求剖析零丁的某個區的某個盤即可，並且開闢商發賣時辰會對外開釋大批的數據信息，並且由於這個樓盤價錢是固定存案價可斷定的，不像二手房，房主不按時不按期不定心態下的經濟狀況下，割肉套現，這個精神就太年夜瞭。所以啊，依據本身的價錢預算，本身的任務地行業，一會兒就能消除50%的樓盤瞭，如許可選的范圍就更窄瞭，基礎上就能Z終斷定大要10個樓盤即可，難度並不是太年夜。
新房自己有政策打壓，上車門檻低，故而普通自己就比二手房絕對更筍一些，買賣稅費也低，異樣的預算可以加的杠桿Z年夜，可以取得的面積也普通更年夜。曩昔幾年新房筍比二手房筍盤多太多。
2，新房跑盤200套，二手房豈不是要更多？
良多老手買房東如果刷鏈傢、搜房app，來查詢筍盤房源信息，假如純潔是這種伎倆，我感到基礎上很難成為專門研究多軍也很難獲取到比擬筍的房源。
收集購房app的感化是什麼？
純潔經由過程收集的方式隻能懂得市場的大要和市場的年包養網夜致行情戰爭均包養網的區域價位。好比你能感觸感染到季候性周期等，也可以看到這個階段小區的年夜包養網單次致包養網價錢信息，可是賣出的時辰往往房源曾經是幾個月前成交的瞭，有一些滯後。就連新房信息都不克不及夠很實時，否則就沒需要做常識包養星球沉淀武漢樓市資訊剖析瞭，由於裴sir多年以前看房就是看收集購房app，及時性太差，良多品德、缺點、開闢商口碑等信息平臺最基礎不會告知你，更況且是區域的價值呢，有些樓盤都賣完瞭還掛著呢。
3，筍盤實質。
筍盤實質是房主缺錢或許有其他目標想要實時套現，市場行情欠好或許區域支持力衰包養價格ptt，買的人太少，一周賣不出往，又急用錢，或許想盡快處置完賣房事宜，房主隻得割肉讓利盡快出手，這才是實質。
樓市行情欠好的時辰，房主會想措施給小區的門店開釋房源信息，要了解武漢的新房數據都是被人購置的，有些小區的中介還會挨個給房主打德律風問賣不賣房，租不租房，裴sir天天包養甜心網城市遭遇這種德律風轟炸。他們這種區域小中介的信息價值就很高，當然他們也會有周邊好幾個小區的房源信息，能和他們孤包養網芳自賞，信息效力就會高良多。
4，選定區域進步看房效力。
好比裴sir星球中做ITinternet行業的比擬多，那麼基礎可以斷定片區，光谷片區，那麼就是花山、光谷東片區、光谷火車站包養網11號線區域、關山焦點、光谷南 大要5個片區，每個片區找3-5個專門研究點的小中介，深耕本地片區二手房的，這些人就可以幫你高效的獲守信息。為啥年夜傢鏈傢看房，Z終又要轉到小中介呢，就是由於小中介吃透瞭小范圍的房源，平臺年夜中介不成能做到懂得到這麼多小區的房源信息的。
5，有哪些罕見的筍盤。
回結起來有八年夜類：
焦急置換、負債、救企業、信息不合錯誤稱、鬧離婚、出國變現、治病、分傢產。
好比：
(1)業主失事瞭，跟妻子離婚，感情變故，公司破產，20年yq題目資金鏈斷瞭賣房回血。
尤其是特殊急用錢，並且市場行情欠好，好比年末，好比片區支持力不可，好比賣瞭幾周賣不出往的時辰，價錢就有連續下探的空間。
(2)業主失事瞭，屋子被查封或有年夜額典質急著還。
這種固然能夠很筍，普通請求全款，並且還有必定風險（屋子查封情形不明、或許業主還有其他典質等等）。並且這類屋子外面比擬優質的，經常曾經事前被各類小貸公司、不良資產處置公司先行截胡，通俗人在中介公司能看到的曾經是挑剩下的。
(3)業主換房先買後賣，本身屋子遲遲沒賣出，包養網心得頓時鄰近違約。
這種是比擬罕見的情形，不外除非是中介忽悠簽瞭短周期的，普通熬到Z後這個時辰的也未幾，業主也可以走墊付之類，所以能砍價幅度不會太年夜，年夜部門也就是個小筍盤。普通不焦急換房的改良型住房是不太好讓利的，可是良多樓市小白對行情不懂得，決定掉誤都有能夠。
(4)白叟遺產房，繼續人浩繁，幾個繼續人急著賣房分錢。這種屋子普通會超等筍，由於繼續人都怕夜長夢多並且潛認識外面都以為是不測財富不會太在乎價錢（有些繼續人仍是海內回來的最基礎不懂得市價，急著拿錢回國），並且風險絕對可控（除瞭能夠有戶口等題目）。毛病是可遇不成求。
(5)業主發財瞭，好比全傢移平易近之前賣房。
6，但是一切的筍盤都要確認明白，能否有硬傷，復雜的債權關系等。
焦急置換，房主請求2周內付7成首付，你可以付嗎？
房主負債，借主上門，你能先幫房主還債，剝離典質風險嗎？
銀行拍賣，法拍清場水深不見底你能搞定嗎？
賣屋子救企業，你可以給房主付全款嗎？
信息不合錯誤稱，7折市場價的屋子，房主代表人啟齒要利益費你給嗎？
焦急分傢產，一套屋子十幾個產權人、十幾個戶口，你敢接嗎？
總結起來二手房陶筍就是需求多跑多看，進步看房的效力，找準靠譜的優質的二手房中介。
關於陶筍方式論，裴sir星球除瞭有二手房割肉筍還匯總瞭微不雅到微觀的筍盤剖析：
新房倒掛筍，短期樓市金融政策筍，年夜微觀美元金融周期包養甜心網筍。
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樓市投資也服從2/8定律，隻有資深投資客才幹賺到錢，年夜部門一買就站崗或許血虧。
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